Вопрос о возможности продажи квартиры волнует многих заемщиков, ведь ипотечный кредит оформляется на весьма длительный срок (до 20-30 лет) и, конечно же, за это время могут возникнуть самые разные жизненные обстоятельства, способные кардинальным образом повлиять на возможности и потребности человека, вследствие чего может возникнуть острая необходимость продажи ипотечной квартиры.

В данной статье мы рассмотрим четыре способа продажи жилья, приобретенного с использованием ипотеки.

 

Как получить согласие банка на продажу

Можно ли продать квартиру в ипотеке

В соответствии с условиями ипотеки, заемщик – собственник квартиры не имеет права в полной мере распоряжаться данным жилым помещением до момента полного погашения кредита, например, имеются некоторые ограничения при предоставлении пользования данным жилым помещением третьим лицам, а значит, и при оформлении регистрации по месту жительства или по месту пребывания в данное жилое помещение, а также при его продаже, обмене, дарении и др.

Подробнее об ограничениях, налагаемых на жилые помещения, купленные в ипотеку, вы можете прочитать здесь.

Соответственно, продав ипотечную квартиру, можно избавиться от обязательств перед банком и в некоторых случаях даже вернуть деньги, уплаченные в качестве погашения процентных платежей.

Однако для того, чтобы совершить указанную сделку, предварительно необходимо получить согласие банка, выдавшего ипотечный кредит.

Обратившись в банк по поводу получения согласия на продажу квартиры в ипотеке, вы должны быть готовы к тому, что сотрудники банка подробно расспросят вас о причинах продажи заложенного жилого помещения, а также могут задать некоторые другие вопросы.

Это связано с тем, что, во-первых, оформление ипотечного кредита связано с определенными трудозатратами для банка (сюда входит определение платежеспособности заемщика, оценка рисков самого банка и т.д.), которые банка уже понес, выдавая вам кредит и, во-вторых, число потенциальных заемщиков весьма ограничено, за их привлечение необходимо бороться с конкурентами и банкам совсем не желательно терять уже имеющихся клиентов.

С большой степенью вероятности для получения согласия банка-кредитора на продажу ипотечной квартиры потребуется предоставить предварительное соглашение между продавцом и покупателем, удостоверенное нотариально. Это соглашение дает банку гарантию того, что покупатель не передумает в случае возникновения непредвиденных ситуаций.

Некоторые банки предлагают заемщику, взяв деньги под расписку у покупателя, сразу же погасить кредит.

Данный вариант не является оптимальным, т.к. большинство потенциальных покупателей, вряд ли рискнет передавать подобным образом крупные суммы денег.

И, наконец, существуют банки, с которыми приходится выдержать настоящую борьбу, чтобы получить согласие на продажу квартиры в ипотеке. Для того, чтобы отговорить клиента от сделки они используют различные методы, включая внушительные штрафные санкции.

К счастью, число таких банков относительно невелико.

Итак, согласие банка на продажу ипотечной квартиры получено.

Далее банк, заемщик и покупатель совместно выбирают как продать квартиру в ипотеке, т.е. определяются непосредственно со схемой оформления купли-продажи.

 

Самостоятельная продажа

Если Вы решили продать ипотечную квартиру самостоятельно, без участия третьих лиц, то необходимо действовать по следующей схеме:

  1. После получения согласия банка на продажу квартиры и определения суммы задолженности на определенную дату между продавцом и покупателем заключается в установленном порядке предварительное соглашение, о котором уже упоминалось выше.

  2. Покупатель перечисляет сумму задолженности по кредиту на счет банка, после чего продавец получает от банка на руки закладную и документ (справку) об отсутствии кредитной задолженности.

    С указанными документами продавец идет в регистрационную службу, где регистрируется снятие обременения на продаваемое жилое помещение, договор купли-продажи и переход права собственности на квартиру.

  3. Если оговоренная цена квартиры выше, чем сумма долга по ипотечному кредиту, то разница закладывается в день сделки в депозитарную ячейку банка (любого, не обязательно банка-кредитора по ипотеке).

    Условием доступа к данным денежным средствам является предъявление зарегистрированного договора купли-продажи.

    В некоторых случаях банки дополнительно требуют предоставить нотариально заверенную копию свидетельства о праве собственности на квартиру.

 

Продажа при сопровождении банка

Если продажа квартиры происходит с помощью банка, то последовательность шагов будет аналогичной рассмотренной выше, но с некоторыми отличиями.

  1. Покупатель вносит сумму денежных средств, необходимую для погашения ипотечного кредита на банковский депозит или же в банковскую ячейку, но исключительно этого же банка.

    Если имеется разница между суммой ипотечного кредита и продажной стоимостью квартиры, то она закладывается на обычных условиях сделки купли-продажи квартиры в другую депозитарную ячейку.

  2. Банк самостоятельно доводит до сведения регистрационной службы, что ипотечный кредит выплачен, а также передает всю необходимую документацию, в частности, закладную на квартиру в ипотеке.

    После этого происходит регистрация сделки купли-продажи ипотечной квартиры с переходом права собственности на недвижимость к покупателю (процедура аналогична рассмотренной выше).

  3. Разницу денежных средств продавец получает из банковской ячейки после регистрации сделки купли-продажи недвижимости.

 

Продажа путем покупки кредита

При использовании данной схемы происходит покупка не недвижимости, а ипотечного кредита, т.е. покупатель становится новым заемщиком, а квартира по-прежнему остается в залоге у банка:

  1. Банк одобряет нового заемщика на ипотечный кредит.

  2. Банк, покупатель и продавец подписывают соглашение о переходе долга по ипотечному кредиту на покупателя, который приобретает обязанность погасить долг перед банком и право собственности на проданную ипотечную квартиру.

 

Можно ли продать ипотечную квартиру без уведомления банка

В случае продажи ипотечной квартиры без уведомления банка покупатель досрочно гасит ипотечный кредит продавца, после чего происходит процедура переоформления права собственности на квартиру в общем порядке.

Хотелось бы отметить, что данный способ связан с существенными рисками для покупателя, в связи с чем, мы его настоятельно не рекомендуем использовать.

Уважаемые посетители, на нашем сайте вы можете ознакомиться с законодательными и иными нормативно-правовыми актами, регулирующими правоотношения по интересующей вас проблеме. Надеемся, что подготовленные нами материалы позволят вам максимально эффективно отстоять свои права.

Однако считаем необходимым предупредить, что неспециалисту зачастую трудно принять правильное решение, особенно в сложных с правовой точки зрения случаях.

Рекомендуем вам обращаться за помощью к адвокату или юристу, который, ознакомившись с документами и побеседовав с вами, даст полную и аргументированную консультацию.

Практикующие специалисты из Москвы, С-Петербурга и других регионов России проводят бесплатные консультации по телефонам:

Бесплатная консультация - Единый Федеральный номер (9.00 - 23.00, сб.- вс. 10.00 - 21.00, консультация и звонки со всех телефонов бесплатные)

- Москва и область (пн.-пт. 9.00 - 23.00, сб.- вс. 10.00 - 21.00, консультация бесплатная, звонок оплачивается по тарифам вашего оператора)

- С-Петербург и область (пн.-пт. 9.00 - 21.00. сб.- вс. 10.00 - 19.00, консультация бесплатная, звонок оплачивается по тарифам вашего оператора)