Вопрос о возможности продажи квартиры волнует многих заемщиков, ведь ипотечный кредит оформляется на весьма длительный срок (до 20-30 лет) и, конечно же, за это время могут возникнуть самые разные жизненные обстоятельства, способные кардинальным образом повлиять на возможности и потребности человека, вследствие чего может возникнуть острая необходимость продажи ипотечной квартиры.

В данной статье мы рассмотрим четыре способа продажи жилья, приобретенного с использованием ипотеки.

 

Как получить согласие банка на продажу

Можно ли продать квартиру в ипотеке

В соответствии с условиями ипотеки, заемщик – собственник квартиры не имеет права в полной мере распоряжаться данным жилым помещением до момента полного погашения кредита, например, имеются некоторые ограничения при предоставлении пользования данным жилым помещением третьим лицам, а значит, и при оформлении регистрации по месту жительства или по месту пребывания в данное жилое помещение, а также при его продаже, обмене, дарении и др.

Подробнее об ограничениях, налагаемых на жилые помещения, купленные в ипотеку, вы можете прочитать здесь.

Соответственно, продав ипотечную квартиру, можно избавиться от обязательств перед банком и в некоторых случаях даже вернуть деньги, уплаченные в качестве погашения процентных платежей.

Однако для того, чтобы совершить указанную сделку, предварительно необходимо получить согласие банка, выдавшего ипотечный кредит.

Обратившись в банк по поводу получения согласия на продажу квартиры в ипотеке, вы должны быть готовы к тому, что сотрудники банка подробно расспросят вас о причинах продажи заложенного жилого помещения, а также могут задать некоторые другие вопросы.

Это связано с тем, что, во-первых, оформление ипотечного кредита связано с определенными трудозатратами для банка (сюда входит определение платежеспособности заемщика, оценка рисков самого банка и т.д.), которые банка уже понес, выдавая вам кредит и, во-вторых, число потенциальных заемщиков весьма ограничено, за их привлечение необходимо бороться с конкурентами и банкам совсем не желательно терять уже имеющихся клиентов.

С большой степенью вероятности для получения согласия банка-кредитора на продажу ипотечной квартиры потребуется предоставить предварительное соглашение между продавцом и покупателем, удостоверенное нотариально. Это соглашение дает банку гарантию того, что покупатель не передумает в случае возникновения непредвиденных ситуаций.

Некоторые банки предлагают заемщику, взяв деньги под расписку у покупателя, сразу же погасить кредит.

Данный вариант не является оптимальным, т.к. большинство потенциальных покупателей, вряд ли рискнет передавать подобным образом крупные суммы денег.

И, наконец, существуют банки, с которыми приходится выдержать настоящую борьбу, чтобы получить согласие на продажу квартиры в ипотеке. Для того, чтобы отговорить клиента от сделки они используют различные методы, включая внушительные штрафные санкции.

К счастью, число таких банков относительно невелико.

Итак, согласие банка на продажу ипотечной квартиры получено.

Далее банк, заемщик и покупатель совместно выбирают как продать квартиру в ипотеке, т.е. определяются непосредственно со схемой оформления купли-продажи.

 

Самостоятельная продажа

Если Вы решили продать ипотечную квартиру самостоятельно, без участия третьих лиц, то необходимо действовать по следующей схеме:

  1. После получения согласия банка на продажу квартиры и определения суммы задолженности на определенную дату между продавцом и покупателем заключается в установленном порядке предварительное соглашение, о котором уже упоминалось выше.

  2. Покупатель перечисляет сумму задолженности по кредиту на счет банка, после чего продавец получает от банка на руки закладную и документ (справку) об отсутствии кредитной задолженности.

    С указанными документами продавец идет в регистрационную службу, где регистрируется снятие обременения на продаваемое жилое помещение, договор купли-продажи и переход права собственности на квартиру.

  3. Если оговоренная цена квартиры выше, чем сумма долга по ипотечному кредиту, то разница закладывается в день сделки в депозитарную ячейку банка (любого, не обязательно банка-кредитора по ипотеке).

    Условием доступа к данным денежным средствам является предъявление зарегистрированного договора купли-продажи.

    В некоторых случаях банки дополнительно требуют предоставить нотариально заверенную копию свидетельства о праве собственности на квартиру.

 

Продажа при сопровождении банка

Если продажа квартиры происходит с помощью банка, то последовательность шагов будет аналогичной рассмотренной выше, но с некоторыми отличиями.

  1. Покупатель вносит сумму денежных средств, необходимую для погашения ипотечного кредита на банковский депозит или же в банковскую ячейку, но исключительно этого же банка.

    Если имеется разница между суммой ипотечного кредита и продажной стоимостью квартиры, то она закладывается на обычных условиях сделки купли-продажи квартиры в другую депозитарную ячейку.

  2. Банк самостоятельно доводит до сведения регистрационной службы, что ипотечный кредит выплачен, а также передает всю необходимую документацию, в частности, закладную на квартиру в ипотеке.

    После этого происходит регистрация сделки купли-продажи ипотечной квартиры с переходом права собственности на недвижимость к покупателю (процедура аналогична рассмотренной выше).

  3. Разницу денежных средств продавец получает из банковской ячейки после регистрации сделки купли-продажи недвижимости.

 

Продажа путем покупки кредита

При использовании данной схемы происходит покупка не недвижимости, а ипотечного кредита, т.е. покупатель становится новым заемщиком, а квартира по-прежнему остается в залоге у банка:

  1. Банк одобряет нового заемщика на ипотечный кредит.

  2. Банк, покупатель и продавец подписывают соглашение о переходе долга по ипотечному кредиту на покупателя, который приобретает обязанность погасить долг перед банком и право собственности на проданную ипотечную квартиру.

 

Можно ли продать ипотечную квартиру без уведомления банка

В случае продажи ипотечной квартиры без уведомления банка покупатель досрочно гасит ипотечный кредит продавца, после чего происходит процедура переоформления права собственности на квартиру в общем порядке.

Хотелось бы отметить, что данный способ связан с существенными рисками для покупателя, в связи с чем, мы его настоятельно не рекомендуем использовать.

Уважаемые посетители, на нашем сайте вы можете ознакомиться с законодательными и иными нормативно-правовыми актами, регулирующими правоотношения по интересующей вас проблеме. Надеемся, что подготовленные нами материалы позволят вам максимально эффективно отстоять свои права.

Однако считаем необходимым предупредить, что человеку, не являющемуся специалистом в соответствующей отрасли права, зачастую трудно принять правильное решение, особенно в сложных с правовой точки зрения случаях.

Поэтому рекомендуем вам обращаться за помощью к адвокату или юристу, который, ознакомившись с документами и побеседовав с вами, даст полную и аргументированную консультацию.

Практикующие специалисты из Москвы, С-Петербурга и других регионов России проводят бесплатные консультации по телефонам:

Бесплатная консультация - Единый Федеральный номер (9.00 - 23.00, сб.- вс. 10.00 - 21.00, консультация и звонки со всех телефонов бесплатные)

- Москва и область (пн.-пт. 9.00 - 23.00, сб.- вс. 10.00 - 21.00, консультация бесплатная, звонок оплачивается по тарифам вашего оператора)

- С-Петербург и область (пн.-пт. 9.00 - 21.00. сб.- вс. 10.00 - 19.00, консультация бесплатная, звонок оплачивается по тарифам вашего оператора)